券商与国际投行研报：评级、目标价与核心论点
中国出口强劲，但投资放缓、消费乏力，信贷需求仍低迷，显示内需需要针对性支持。8000亿元结构性信贷工具和5500亿元追加地方债有望在四季度提供支持，但政策规模和信号仍不足以扭转预期。退税削减、财政支出偏弱、税负上升及房地产预售新规可能压制企业利润、投资和地产活动，抵消政策支持。 时点：2026-10 8000亿元结构性信贷工具及5500亿元追加地方债有望提供支持；2027-04 新能源车退税拟于2027年4月降至9%；2026-12 日本下一次加息预计在12月。
高盛预计出口增长增强、制造业PMI改善将支撑9月工业生产同比增长5.8%，天气改善和低基数使固定资产投资单月降幅收窄。汽车与家电销售疲弱、以旧换新拉动减弱，预计零售同比仅增0.3%；三季度GDP预测维持4.4%，即时模型为4.2%，风险略偏下行。 时点：2026-10-19 中国9月经济活动数据公布。
9月楼市成交同比走弱，房贷贴息和多地现房销售细则落地，政策预期与落地推动地产板块估值修复。报告认为政策整体仍以稳市场为主，贴息适用条件较多，后续需关注十一后政策叠加效果和销售旺季基本面变化。长期方向是稳定购房人信心、推动供给侧出清，并建议关注开发、运营和经纪类公司。 点名公司：华润置地（开发类）、中国金茂（开发类）、建发国际集团（开发类）、滨江集团（开发类）、保利置业集团（开发类）、华润万象生活（运营类）、太古地产（运营类）、中国国贸（运营类）。 时点：2026-10-01 房贷贴息政策起始实施，期限暂定1年；2026-10 关注十一后政策叠加效果及传统销售旺季基本面变化。
3Q26香港甲级写字楼租金环比上升2.4%，中环上升4.8%，美银认为中环市场偏紧有助太古广场租金增长。商场基础租金跌幅收窄，零售销售、黄金周游客和商场客流改善，但需求改善尚未带来普遍租金上涨。美银给予太古地产和恒隆地产买入评级，并以股息率和前瞻NAV折价作为投资支持。 点名公司：太古地产（零售物业）、恒隆地产（零售物业）、希慎（零售物业）。 时点：2026-10 黄金周游客及主要商场客流增长支持零售物业需求。
野村预计京东集团三季度收入基本符合共识，非GAAP经营利润高于共识7%，但非经营收入减少使非GAAP净利润低于共识10%。零售收入预计增长3%，自营供应链及广告佣金支撑毛利率，研发投入压制经营利润率。外卖与京喜预计减亏，JoyBuy随欧洲扩张亏损扩大；野村预计四季度新业务总亏损继续收窄。 点名公司：JoyBuy（欧洲业务）。 时点：2026-12 四季度新业务总亏损预计继续收窄。
国庆期间新房成交同比微降、二手房成交同比增长，低基数下市场表现分化。房贷贴息政策及北京、上海、广州商品住房销售制度细则相继落地，作者认为有助缓解市场观望情绪，预计更多城市将逐步落实细则。作者建议关注十一后政策叠加效果和传统销售旺季基本面变化，并列出开发、运营及经纪公司关注名单。 点名公司：华润置地（开发）、中国金茂（开发）、建发国际集团（开发）、滨江集团（开发）、保利置业集团（开发）、华润万象生活（运营）、太古地产（运营）、中国国贸（运营）。 时点：2026-10-01 财政部房贷贴息政策起始实施；2026-10 十一后观察多项政策叠加效果及销售旺季基本面变化。
第41周新房和二手房成交环比增长，搜索、认购及带看指标改善，但经纪人房价预期仍下行。高盛预计10月百强房企销售同比下降15%、全年竣工下降15%，建设端需求承压。覆盖房企估值处于低位，强国企相对抗跌；材料缺少研报前8页，无法核实交易增长和政策实施的正文论证。 点名公司：华润置地（房地产开发）、中国海外发展（房地产开发）、中海（房地产开发）、绿城（房地产开发）、金茂（房地产开发）、万科A（房地产开发）、保利发展（房地产开发）、招商蛇口（房地产开发）。 时点：2026-10-10 天津公布8月28日改革实施细则；2026-10 高盛预计10月百强房企合同销售同比下降15%。
香港多个新盘较可比二手物业折让超过10%，报告认为开发商定价趋保守、优先去化。黄金周二手销售、认购和到访同比改善，但投资者认为政策驱动的回暖往往只持续一至两个月；摩根大通仍预计强反弹消退后二手销售同比增长超过10%。出险房企股价上涨被归因于资金轮动，若流动性压力未缓解，反弹可能短暂。 点名公司：万象生活（物业管理）、九龙仓置业（香港地产）、世茂（出险房企）、雅居乐（出险房企）、旭辉（出险房企）、合景（出险房企）、融创（出险房企）、万科H（出险房企）。 时点：2026-10 黄金周住宅数据改善，后续持续性待验证。
中诚信国际认为，2026年以来销售下滑、盈利承压，市场修复集中于核心城市，行业整体仍处调整阶段。8·28新政转向现房销售、资金闭环管理和项目信用融资，短期将拉长回款周期、加剧房企分化；长期有望缓释交付风险并推动信用风险有序出清。下半年销售仍承压，核心城市布局、土储质量和成本控制较好的房企被认为有更强修复弹性。 点名公司：保利发展（房企）、华润置地（房企）、越秀地产（房企）、建发房产（房企）、滨江集团（房企）、大华集团（房企）、邦泰集团（房企）、旭辉控股（房企）。 时点：2026-08 8·28新政落地，房地产销售与融资制度进入执行阶段；2026-09 预计下半年政策效能逐步释放，市场以结构性修复为主；2026-09 预计下半年商品房销售仍承压，市场分化加深。
报告认为，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产扩展至酒店、文创街区等业态，一级市场持续扩容。债券利率中枢下移、资产荒背景下，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在；二级市场则由稀缺性溢价转向基本面分化。报告建议关注经营韧性和业绩兑现较强的消费与保租房标的。 点名公司：银华粤海水务水利REIT（水利REIT）、汇添富上海地产租赁住房REIT（租赁住房REIT）、楚天高速（高速公路）、凯德、保利、陆家嘴、北京国资。 时点：2026-10-09 证监会就公募基金运作管理办法征求意见，明确基金投资REITs按证券投资管理；2026-10-08 银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄，网下认购218.26倍；2026-09-29 汇添富上海地产租赁住房REIT扩募项目已申报，拟装入浦东保租房。
报告显示新房及二手房成交同比增长，但国庆期间数据可能未完全更新，假期错位也会扭曲同比，不能单独确认地产需求持续修复。国内航班小幅增加、旅游规模增加，而钢材需求和产量同比下降，沿海耗煤走弱，消费与生产指标表现分化。报告同时记录地方债发行、消费补贴及住房支持政策，但未测算其增长或盈利影响。 时点：2026-10-01 住房按揭利息补贴政策推出并生效；2026-10-09 专项债累计发行进度截至报告观测时点；2026-08 消费品以旧换新补贴覆盖汽车、家电、数码产品和家具。
黄金周26城实时二手成交同比增59%、44城带看增16%、新房认购增15%，报告认为这是按揭补贴全国落地初期的反应，需观察1至2个月能否形成自然需求改善。内地领先商场同店销售增长5%至10%，报告看好华润万象生活；香港访港游客增长9%，旅游零售表现更强，对九龙仓置业有正面映射。报告首选华润置地、中海及贝壳，但指出网签存在滞后，高频增长不能独立证明市场全面复苏。 点名公司：华润置地（开发商）、中海（开发商）、贝壳、华润万象生活（商场业主）、九龙仓置业（收租物业）、莎莎（旅游零售）、K11 MUSEA（商场）。 时点：2026-10 黄金周销售及游客数据。
高盛称国庆25城新房日均网签同比增长34%，第40周新房成交环比增长16%，短期销售有所改善。约75城累计新房销售面积仍同比下降11%，二手成交环比下降27%，且库存去化周期为27个月。报告同时指出竣工和新开工仍承压，短期销售改善与开发活动疲弱并存。 点名公司：贝壳（房产交易平台）、招商蛇口（房地产开发商）、保利发展（房地产开发商）、万科A（房地产开发商）、中海（房地产开发商）、华润置地（房地产开发商）、绿城（房地产开发商）、金茂（房地产开发商）。 时点：2026-10 国庆25城新房日均网签同比增长34%。
瑞银预计2026年收入增长11.5%，但EBIT和摊薄EPS分别下降10.0%和14.5%，收入增长尚未转化为盈利增长。2027至2030年EBIT利润率预计逐步恢复，但2030年仍低于2025年水平。三季度报告增长主要来自Versace并表，有机增长仅1%；Miu Miu动能减弱、Versace整合投入和消费疲弱压制近期表现。 点名公司：Miu Miu（奢侈品牌）、Versace（奢侈品牌）、Dior（奢侈品牌）、Chanel（奢侈品牌）。
巴克莱认为土地银行期权费用持续累积、地块提取延迟，以及住房可负担性和融资成本压力将压制毛利率与需求。FY2027 EPS 下调 22% 至 5 美元，ROTE 预计为 6.4%；第四季度指引偏弱，分析师认为盈利下修尚非最终出清，公司预计继续跑输同业。行业观点为积极，但该报告对 Lennar 的判断为减持。 点名公司：Millrose（土地银行合作）。
3Q26住宅销售收入同比下降6%，售价与交付量均约下降3%，毛利率降至15.8%，约12%的优惠与基础价格调整用于维持销量。摩根大通认为按揭利率上升、通胀和信心转弱持续压制需求；管理层下调FY26交付指引，4Q毛利率指引为15.5%–16.0%。 点名公司：PHM、MDC（住宅建造）、DHI（住宅建造）。 时点：2026-09 管理层下调FY26交付指引至约80,000–81,000套；2026-09 4Q26预计交付22,000–23,000套，毛利率15.5%–16.0%。
高盛将2026、2027年实际GDP增速预测分别下调至4.5%、4.6%，认为地产拖累减轻但新房需求低迷、房价触底尚需1–2年。就业和收入走弱、高储蓄及补贴效果递减压制居民消费，政府消费提供对冲。能源成本上涨和反内卷推动PPI回升；AI相关出口走强主要由价格而非数量带动。高盛预计政策渐进式宽松、年内政策利率不变，同时提示扩展财政赤字预测有下行风险。 时点：2026-10 宏观政策预计在Q2-Q3收紧后于Q4温和恢复宽松；2026-12 高盛预计2026年末USDCNY为6.70。