国际投行研报· 摩根大通·· 9 天前
摩根大通：黄金周地产成交回升，但持续性待验证；首选华润置地、中海及贝壳
摩根大通：Mainland China HK Property：First look at Golden Week
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机构
摩根大通
评级
华润置地OW、40港元；中海OW、16港元；贝壳OW、59港元；华润万象生活OW、49港元
黄金周地产成交回升，但持续性待验证；首选华润置地、中海及贝壳
核心逻辑
黄金周26城实时二手成交同比增59%、44城带看增16%、新房认购增15%，报告认为这是按揭补贴全国落地初期的反应，需观察1至2个月能否形成自然需求改善。内地领先商场同店销售增长5%至10%，报告看好华润万象生活；香港访港游客增长9%，旅游零售表现更强，对九龙仓置业有正面映射。报告首选华润置地、中海及贝壳，但指出网签存在滞后，高频增长不能独立证明市场全面复苏。
点名公司
- 华润置地受益开发商看多首选，评级OW，目标价40港元
- 中海受益开发商看多首选，评级OW，目标价16港元
- 贝壳受益看多首选，评级OW，目标价59港元
- 华润万象生活受益商场业主看多报告保持积极观点，评级OW，目标价49港元
- 九龙仓置业受益收租物业看多香港旅游零售增长更强，报告认为有正面映射
- 莎莎提及旅游零售中性黄金周销售增幅超过50%
- K11 MUSEA提及商场中性黄金周游客消费增长26%
关键数字
- 实时二手成交同比
- 增59%（26城）
- 带看同比
- 增16%（44城）
- 新房认购同比
- 增15%
- 内地商场同店销售同比
- 增长5%至10%
- 访港内地游客同比
- 增9%；约142万人，较2018年低7%
- 香港地产整体估值
- 1FY市盈率16.2倍、2FY市盈率15.5倍、市净率0.5倍、股息率4.8%
- 新房网签同比
- 增9%；较2020至2023年均值低52%
催化与时点
- 观察政策落地后需求持续性
- 2026-10黄金周销售及游客数据
风险
- 政策驱动的成交改善可能短暂，需验证1至2个月持续性
- 网签通常对应数周前成交，不能等同实际销售
- 新房网签较2020至2023年均值仍低52%，开发商反馈分化
- 奢侈品牌敞口较高的商场表现相对落后
来源：国际投行研报 · stockai.guestpost.cn