券商深度研报· 侯一甲,杜志英·· 8 天前
中诚信国际：房地产销售与盈利仍深度调整，8·28新政短期冲击流动性、长期重塑信用逻辑
中诚信国际：中国房地产行业中期信用观察：销售业绩与盈利表现仍处深度调整阶段，发展模式重构短期冲击流动性，长期重塑行业信用逻辑
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房地产销售与盈利仍深度调整，8·28新政短期冲击流动性、长期重塑信用逻辑
核心逻辑
中诚信国际认为，2026年以来销售下滑、盈利承压，市场修复集中于核心城市，行业整体仍处调整阶段。8·28新政转向现房销售、资金闭环管理和项目信用融资，短期将拉长回款周期、加剧房企分化；长期有望缓释交付风险并推动信用风险有序出清。下半年销售仍承压，核心城市布局、土储质量和成本控制较好的房企被认为有更强修复弹性。
点名公司
- 保利发展600048.SH提及房企中性被列为核心城市优质地块竞拍的头部央国企
- 华润置地提及房企看多上半年样本房企销售额同比增幅超过9%
- 越秀地产提及房企中性被列为核心城市优质地块竞拍的头部央国企
- 建发房产提及房企中性被列为核心城市优质地块竞拍的头部央国企
- 滨江集团002244.SZ提及房企中性民企选择性参与拿地的典型案例
- 大华集团提及房企中性民企选择性参与拿地的典型案例
- 邦泰集团提及房企中性民企选择性参与拿地的典型案例
- 旭辉控股提及房企看空未能支付现金分期款，再度违约并启动二次重组
- 远洋集团提及房企看空已完成境内外债务整体重组
- 融创中国提及房企看空已完成境内外债务整体重组
- 碧桂园提及房企看空2026年1~6月新增违约债务累计107.52亿元
- 龙光集团提及房企看空已完成境内外债务整体重组
- 万科提及房企看空2026年内完成108亿元境内债集中展期
- 中国奥园提及房企看空无法兑付三只美元优先票据利息，触发违约并启动新一轮重组
- 中海地产提及房企看多上半年样本房企销售额同比增幅超过9%
- 联发集团提及房企看多上半年样本房企销售额同比增幅超过9%
关键数字
- 商品房销售额
- 2026年1~8月4.75万亿元，同比下滑13.0%
- 商品房销售面积
- 2026年1~8月49,879.77万平方米，同比下滑12.1%
- 房企拿地总额
- 2026年1~8月4,979亿元，同比下降17.8%
- 新开工面积与开发投资
- 2026年1~8月分别同比下降24.8%、19.9%
- 境内债净融资
- 2026年上半年-614.51亿元
- 2028年底前到期债务占比
- 约48%
- 商业不动产REITs待发行
- 截至2026年9月9日共27只，预计募集资金规模突破700亿元
- 财务费用率
- 样本房企平均值由2025年的2.70%升至2026年上半年的3.96%
催化与时点
- 2026-088·28新政落地，房地产销售与融资制度进入执行阶段
- 2026-09预计下半年政策效能逐步释放，市场以结构性修复为主
- 2026-09预计下半年商品房销售仍承压，市场分化加深
- 2026-09预计下半年行业毛利率趋稳，房企盈利修复显著分化
风险
- 房企短期资金压力上升，部分非央国企面临兑付压力
- 已出险房企存在信用修复不及预期及二次违约风险
- 销售回款修复有限，未来1至2年债券集中兑付压力较大
- 普通二线及三四线城市需求疲软、库存去化压力仍在
- 新开工和开发投资下行，房企盈利及偿债指标承压
- 市场修复基础偏弱，新政效果充分释放仍需时间
来源：券商深度研报 · data.eastmoney.com