调研纪要·· 11 天前
华泰证券：华泰认为二三线城市销售制度细则或更灵活，地产板块转向积极
华泰地产：828细则跟踪：二三线城市细则或呈现更多灵活性
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机构
华泰证券
评级
重点推荐（华泰地产）
华泰认为二三线城市销售制度细则或更灵活，地产板块转向积极
核心逻辑
截至10月8日，北京、上海、广州方案相对严格，武汉在预售、资金监管和竣备等方面提供更多灵活空间。作者认为土地分期、缩短竣工周期等可缓冲改革影响，其他城市细则灵活性或普遍优于北上广，销售制度改革与房贷贴息优化有助于房价加速筑底。作者据此对地产板块转向积极，重点推荐适应新模式的房企、头部二手房经纪商、港资房企及优质商管和物管公司。
点名公司
- 华润置地受益房企看多重点推荐，融资、产品力、工程或持有运营管理能力突出
- 中国海外发展受益房企看多重点推荐，融资、产品力、工程或持有运营管理能力突出
- 建发国际集团受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 招商蛇口001979.SZ受益房企看多重点推荐，融资、产品力、工程或持有运营管理能力突出
- 滨江集团002244.SZ受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 中国海外宏洋受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 建发股份600153.SH受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 绿城中国受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 中国金茂受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 越秀地产受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 城投控股600649.SH受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 龙湖集团受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 新城控股601155.SH受益房企看多重点推荐，适应新模式
- 太古地产受益港资房企看多作为头部港资房企重点推荐
- 新鸿基地产受益港资房企看多作为头部港资房企重点推荐
- 华润万象生活受益商管及物管看多作为优质商管及物管公司重点推荐
关键数字
- 土地首期缴款
- 北上广30天内不低于总价款的50%；武汉半年内不低于50%
- 土地余款期限
- 最长两年内缴清
- 模拟现售项目股东IRR
- 武汉细则下预计从5.6%提升至11.6%
- 相对旧预售IRR降幅
- 收窄至36%；旧预售股东IRR为18.0%
催化与时点
- 其他城市细则预计陆续跟进
- 2026-12武汉允许部分项目按原预售条件及监管政策执行至年底
- 武汉预售保函置换政策另行制定
风险
- 销售制度改革对房企和行业造成影响
- 北上广新项目预售条件、资金监管和竣备条件相对严格
来源：调研纪要 · wx.zsxq.com