国际投行研报· 高盛·· 9 天前
高盛：高利率或滞后推升CRE资本化率、压低物业价格；酒店相对有韧性
高盛：The risks to CRE from higher rates
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机构
高盛
评级
未提供个股评级或目标价
高利率或滞后推升CRE资本化率、压低物业价格；酒店相对有韧性
核心逻辑
高盛以资本化率及其相对10年期美债的利差作为CRE估值锚，认为8月底以来美债收益率上升约50bp，而CRE资本化率调整可能因资产流动性滞后数月。若国债收益率持续高企，物业价格将承压；酒店相对有韧性，工业和办公承压，多户住宅面临到期墙。报告同时认为浮息SASB对加息敏感，机构MBS票息收益率有吸引力，但利率路径和信用表现影响相对价值。
关键数字
- 10年期美债收益率升幅
- 8月底以来约升50bp
- conduit CMBS到期贷款展期比例预测
- 2026年约28%；2027年约25%
- 浮息SASB未偿余额
- 略超1750亿美元
- 累计加息50bp对应DSCR降幅估计
- 5%—7%
- 累计加息75bp对应DSCR降幅估计
- 7%—10%
- 工业物业空置率、租金增速
- 2026年三季度7.4%、1.3%；五年均值5.7%、6.2%
- 机构MBS票息收益率分位
- 近期历史95分位
催化与时点
- 美债收益率持续高企可能滞后数月推升CRE资本化率
- conduit CMBS到期贷款预计展期比例上升
- conduit CMBS到期贷款预计展期比例上升
- 2026-092026年三季度工业物业空置率为7.4%，租金增速为1.3%
风险
- 利率持续高企可能推升资本化率并压低物业价格
- 2026、2027年到期贷款预计分别约28%、25%展期
- 办公及多户住宅面临再融资压力和到期墙
- 工业物业空置率高于五年均值、租金增速低于五年均值
- 数据中心长期供给过剩；机构MBS受利率相关性和基金流出影响
- 次级汽车及太阳能ABS资产表现承压
来源：国际投行研报 · stockai.guestpost.cn